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酒店管理开发 项目建筑设计及成本控制节点——集团地产开发控制管理2021(叶予舜)

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酒店管理开发 项目建筑设计及成本控制节点——集团地产开发控制管理 叶予舜2019/11/3 分类 成本控制要点 1 成熟产品选用 产品选型 2 可售比控制 1 建筑体形 2 减少外挑外挂构件 在符合客户需求的前提下,尽量选用成熟产品 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小,而不是根据销售提供的建 筑赠送面积 严格测算赠送面积成本增加值与售价增加值的关系,谨慎决策 高层建筑单体应选择对称形式;低层建筑尽量形体简单;考虑抗震及 成本要求 精减过度的外挑外挂构件 建筑方案选型 3 山地建筑 1 根据山体高差确定产品类型 2 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 4 简化屋顶造型 边坡支护 1 采用最经济的边坡支护方式 建筑层高 1 控制层高 门窗面积 建 筑 设 计 控制门窗面积方法 栏杆栏板 栏杆、栏板选用原则 取消上人平屋面的地砖铺贴; 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差 异,需对比选型 在山地或坡地中使用较多,由于其对形成产品无直接作用,因此应考 虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。常见的边坡支护形式造价由低 到高顺序为:有自然放坡、普通锚杆(土钉)、预应力喷锚、毛石砌 筑、、钢筋混凝土挡墙、桩护壁、角支撑 无特殊情况,层高采用2.8米 1 通过节能测算指标来控制窗墙比——有景观朝向窗面积可增大,无景 观朝向、非主卧室从严控制窗面积 2 窗地比应不超过同类产品经验值 1 尽量使用标准化栏杆 1 - 20 建 筑 设 计 分类 酒店管理开发 项目建筑设计及成本控制节点——集团地产开发控制管理 成本控制要点 叶予舜2019/11/3 栏杆栏板 栏杆、栏板选用原则 2 栏杆、栏板材料厚度、间距严格控制 3 高层住宅的楼梯栏杆应采用最简化钢质栏杆,一般情况下严禁使用木 扶手; 1 提供目前不同产品外墙不同做法价格表,以便作为参考 1 控制外墙装饰档次 2 以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制; 外墙装饰 2 关注外装材料适用性 3 关注外墙立面复杂程度,并提出改进建议。 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用,严格约束木制构件使 用 1 考虑外墙防砖涂料替换外墙砖,特别是在3层以上的外立面部分 3 效果相近的材料替换 1 提供做法及价格表 阳露台与屋面 2 优化比选 2 考虑外墙防石砖替换外墙石材,可应用在住宅单体及商业外立面中 3 关注高层建筑质感涂料使用;一般仅底层部分使用,高层部分平涂即 可; 4 考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表,以便设计作 为参考选择, 根据选定方案优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法; 3 非上人屋面做法 非上人屋面考虑取消地砖铺设 1 约束体形系数 体形系数是决定节能方案的最关键数据,不满足体形系数的要求即意 味着将采用高成本的节能解决方案,应着力降低建筑体形系数 2 - 20 酒店管理开发 项目建筑设计及成本控制节点——集团地产开发控制管理 叶予舜2019/11/3 分类 成本控制要点 2 控制合理的窗墙比 窗是建筑中能量损耗较大的部位,门窗面积越大意味着能量损耗越 大,越不能满足节能要求。节能计算中的窗墙比是一个重要的值 3 优化墙体材料 节能设计 4 核实节能计算书中系数取值 不同墙体材料的热传导性不同,对能耗的影响也不同,例如加气混凝 土砌块与黏土砖墙的能耗就远低于钢筋混凝土墙体,因此选用低能耗 的墙体材料也是解决节能方案的途径之一;可考虑增加墙体厚度解决 节能问题 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的,同一栋建筑 物的同样节能解决方案若计算中系数取值不同,最终的计算结构将会 大相径庭,甚至得出截然相反的结论。因此对设计院节能计算书的系 数要注意核实,以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 5 选择节能方案 不同节能方案造价相差较大,在立面方案已经确定的情况下,节能方 案经济性优先顺序为:减小窗墙比-加厚外墙砌体材料-外墙聚苯颗粒 砂浆-外墙保温板。应在满足节能要求情况下采用经济性最优的节能 方案 6 保温材料选择 1 外部咨询公司资源利用 2 《设计控制要点》 3 选用最优的结构形式 4 优化柱网及墙体布置 现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆,其经济 性排序为从低到高,保温材料确定后,其厚度也是应关注的成本问题 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验,能够 弥补我们自身能力的不足 在建筑方案设计阶段,应将要求设计院在设计中指标限额及应注意的 事项(钢材标号、截面设计)以书面形式加以确认,形成设计任务 书;向设计院下发《扩初、施工图结构设计成本控制要点》 从经济性上比较,住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩 形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满 足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构形式 避免柱距过密或过大而带来的成本增加,使柱、墙体面积占比合理 5 优化构件截面,控制砼含量 结构设计优化 对混凝土而言,柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定,则使用量随即 确定。构件截面过大不仅成本增加,同时降低了房屋的有效使用空间 。另一方面,构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼涨的关 系,因此构件截面并非简单的越小越好,需要权衡考虑 3 - 20 酒店管理开发 项目建筑设计及成本控制节点——集团地产开发控制管理 叶予舜2019/11/3 分类 结构设计优化 6 减少沉降缝设置 成本控制要点 每设置一条沉降缝,不仅要增加缝自身的装饰费用,缝两侧也要增加 柱、墙及基础的费用,因此沉降缝数量宜越少越好 7 优化设备层 8 优化转换层 9 结构设计参数控制 10 钢筋材料使用控制 1 地基承载力确定 2 根据初勘资料,预计基础形式 设备层往往容易被忽视,设计中的保守和浪费情况也较为普遍,结构 设计优化中


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